医師は高い専門性を持つ職業であり、多くの方が安定した収入を得ている一方で、日々忙しく、資産運用に十分な時間の確保が難しい職業でもあります。
そのような中で、資産形成の手段として検討されているのが不動産投資です。医師は金融機関から高い信用力を評価されやすく、不動産投資との相性が良い職業といわれています。
ただし、不動産投資には空室や金利上昇などのリスクもあるため、節税効果だけに注目して判断することは適切ではありません。
本記事では、医師が不動産投資と相性が良いといわれる理由や、投資を進める際に押さえておきたい税務上のポイントについて解説します。
なぜ医師は不動産投資と相性が良いのか
まずは、医師と不動産投資の相性が良いといわれる主な理由を紹介します。
高い社会的信用により融資を受けやすい
医師は金融機関から極めて高い社会的信用を得ているため、他の職種に比べて有利な条件で融資を受けられます。
不動産投資では、物件を購入するための資金を銀行から借り入れるケースが一般的です。医師の場合、収入の安定性と職種の希少性から、融資の審査で金利が優遇されたり、頭金なしの「フルローン」が適用されたりします。
自己資金を抑え、借入金を活用して大きな資産を動かすことを「レバレッジ効果」と呼びますが、少ない自己資本で効率よく資産形成を始められる点は、高い信用力を持つ医師の特権と言えるでしょう。
管理会社への委託で本業が忙しくても運用しやすい
不動産投資は、管理会社を活用することで日常的な運営業務の多くを任せられます。
たとえば入居者募集や家賃回収、入退去時の対応、設備トラブルへの対応などは、管理会社へ委託可能です。
医師は外来や病棟業務、手術、当直などによって勤務時間が不規則になりやすく、投資に多くの時間を使うことは困難です。その点、不動産投資は運営体制を整えることで、本業への影響を抑えながら継続しやすいという特徴があります。
もちろん、物件選びや収支の確認など、所有者自身が判断すべき場面はあります。しかし、株式投資のように日々価格を確認する必要はなく、長期的な視点で運用しやすい点は医師にとって大きなメリットとなるでしょう。
損益通算など高所得者特有の税務メリットを得られる
医師は高所得者が多く、所得税率も高くなります。そのため、不動産投資による税務上のメリットを受けやすい職業です。
代表的なものが「損益通算」です。これは、不動産所得で発生した赤字を給与所得と相殺できる仕組みを指します。
たとえば、不動産所得で赤字が発生した場合、その赤字分を給与所得から差し引いて所得税や住民税を計算できます。所得税率が高い方ほど、税負担の軽減効果も大きくなるのです。
ただし、不動産投資は節税だけを目的に行うものではありません。物件の収益性や将来の売却まで見据えたうえで、総合的に判断する必要があります。
万が一の際に家族を守る「団信」による保障効果
不動産投資でローンを組むと、契約者に万が一の事態が起きた際、家族に無借金の資産を残せます。
投資用ローンを契約する際は、一般的に「団体信用生命保険（団信）」へ加入します。ローンの返済中に本人が死亡、または高度障害状態になった場合、保険金によってローンの残債がすべてゼロになる仕組みです。
残された家族には、ローンが完済された状態の収益物件と、毎月の家賃収入がそのまま遺ります。
医師が不動産投資で失敗しないためのポイント
医師の不動産投資には多くのメリットがある反面、事前の戦略を誤ると大きな損失を抱えるリスクもあります。
失敗を避けるために、特に押さえておくべき2つのポイントを確認しましょう。
「節税だけ」を目的にして物件を選ばない
不動産投資を行う際は、節税効果だけを期待した物件選びをしないようにしましょう。
購入初期に得られる税務上のメリットは、建物の価値を毎年経費化する「減価償却期間」に限られます。この期間が終わると経費が減り、将来的にはむしろ税負担が増えるケースもあるのです。
大切な基準は、節税の手前にある「物件そのものの収益性（キャッシュフロー）」です。毎月の家賃収入から諸経費やローン返済を引いたとき、手元にしっかりと現金が残る物件を選ぶ必要があります。
空室や金利上昇リスクをあらかじめ理解しておく
不動産投資に潜む空室リスクや将来の金利上昇リスクは、購入前に正しく把握しておきましょう。
表面的な利回りの高さにつられて地方の中古物件などに飛びつくと、想定以上に入居者が集まらず、ローンの返済を自己資金から持ち出すことになりかねません。また、変動金利で借り入れる場合は、将来の金利上昇によって返済額が増える可能性も考慮すべきです。
対策として、医師の高い信用力を活かし、入居需要が下がりにくい「都心・好立地」の安定した物件を選ぶ方法があります。家賃収入が長期間安定する物件を選ぶことが、最大のリスクヘッジです。
不動産投資は税務戦略と合わせて考えることが重要
不動産投資は物件を購入して終わりではありません。購入後の収支や税負担、売却時の出口戦略まで含めて考える必要があります。
減価償却終了後にやってくる税負担の変化
不動産投資では、減価償却によって帳簿上の利益を圧縮できるため、購入当初は税負担を抑えやすい特徴があります。
しかし、この効果は永続しません。建物の減価償却期間が終了すると、これまで計上していた減価償却費が使えなくなり、帳簿上の利益が大きく増えることがあるのです。
さらに、不動産投資ローンは返済が進むにつれて利息部分が減少し、元金返済の割合が増えていきます。利息は経費として計上できますが、元金返済は経費になりません。
その結果、手元に残る現金は増えていないにもかかわらず、帳簿上の利益だけが増加し、税負担が重くなるケースがあります。この状態の呼び方が「デッドクロス」です。
デッドクロスが発生すると、想定していたキャッシュフローが大きく悪化することもあります。そのため不動産投資を始める際は、購入時の収支だけではなく、必ず10年後、20年後の税負担まで見据えたシミュレーションを行うようにしましょう。
物件購入前から税理士と連携するメリット
不動産投資で失敗を防ぐためには、物件を購入する前の段階から、中立な立場である税理士への相談をおすすめします。
不動産会社が提示する収支シミュレーションの多くは、購入初期の都合の良い税金構造（減価償却費がある状態）だけで計算されているケースが少なくありません。先述したデッドクロスの時期や、将来的な売却（出口戦略）まで考慮した長期的な税負担の変化は反映されていないことがあります。
物件を売ることが目的ではない税理士であれば、ドクター自身の現在の本業所得と組み合わせた、客観的でシミュレーション通りの財務予測を立てられます。
購入前から連携しておくことで、将来の増税期にも慌てずに済むようになるでしょう。
まとめ
医師の不動産投資は、単なる資金の預け先ではなく、自身の高い社会的信用と税制をフルに活用した「事業経営」と言えます。多忙な日々の中でも効率よく資産を築き、家族を守るための手段として非常に有効な選択肢です。
ただし、長期的な成功を収めるためには、減価償却の終了やデッドクロスといった税務上のリスクをあらかじめ予測しておく必要があります。
当Progress会計事務所では、不動産業界とは異なる中立なプロの視点から、先生方のキャリアや所得に合わせた最適な不動産投資・税務シミュレーションを行っています。
「この物件の購入を検討している」「将来の税負担が不安だ」という方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。